Procedura przejęcia nieruchomości w związku z realizacją inwestycji drogowej na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej (decyzji ZRID)

Etap przygotowawczy (poprzedzający przejęcie nieruchomości)

Pierwszym etapem pozwalającym określić wstępny zakres terenu przewidziany pod przyszły pas drogowy jest uzyskanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych wydawanej przez Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska. W granicach obszaru określonego w decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych opracowywana jest koncepcja programowa, która w dalszym etapie stanowi wytyczne co do rozwiązań geometrycznych i konstrukcyjnych dla projektu budowlanego.

Rozwiązania przyjęte w projekcie budowalnym stanowią podstawę do ustalenia ostatecznego zakresu terenu przewidzianego pod przyszły pas drogowy. GDDKiA posiadając wszystkie wymagane przepisami prawa dokumenty (m.in. projekt budowlany, projekty podziału nieruchomości) oraz mając ustalony ostateczny zakres terenu przewidziany pod przyszły pas drogowy występuje do Wojewody z wnioskiem o wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzji ZRID). Zgodnie z przepisami Wojewoda jest zobowiązany do wydania decyzji ZRID w terminie 90 dni od daty złożenia wniosku.

Etap przejęcia nieruchomości

Wskazane w wydanej przez Wojewodę decyzji ZRID nieruchomości przechodzą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa w trwały zarząd GDDKiA. Datą przejęcia przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości (a także wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego i ograniczonych praw rzeczowych) przewidzianych pod mający powstać pas drogowy jest dzień ostateczności decyzji ZRID. Decyzja ZRID zatwierdza również ustalony w jej treści podział nieruchomości.

Decyzja ZRID staje się podstawą do rozpoczęcia procedury ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości. Odszkodowanie ustalane jest treścią decyzji administracyjnej wydawanej przez Wojewodę. W toku prowadzonego postępowania administracyjnego poprzedzającego wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie urząd Wojewody Pomorskiego powołuje biegłego w zakresie wyceny nieruchomości (rzeczoznawcę majątkowego). Biegły sporządza wycenę przejmowanej na własność Skarbu Państwa nieruchomości, która to stanowi podstawę do ustalenia wysokości należnego byłemu właścicielowi odszkodowania.

Zgodne z obowiązującymi unormowaniami prawnymi przy ustalaniu wysokości odszkodowania obowiązują poniższe zasady:
– przy wycenie przejmowanej nieruchomości stosuje się tzw. zasadę korzyści, zgodnie z którą jeżeli wartość nieruchomości ustalonej według dotychczasowego sposobu użytkowania jest mniejsza niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne to wartość wywłaszczonej nieruchomości określa się według korzystniejszego przeznaczenia drogowego. Ponadto, jeżeli nie jest możliwe dokonanie wyceny wartości rynkowej to biegły ustala wartość odtworzeniową, odzwierciedlającą wysokość kosztów niezbędnych na odtworzenie danego składnika majątkowego, pomniejszonych o stopień jego zużycia oraz uwzględniających koszty niezbędnej dokumentacji i nadzoru,
– wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji ZRID przez Wojewodę oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania,
– w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją ZRID odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie lecz nie później niż w terminie 30 dni od: dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID, której nadany został rygor natychmiastowej wykonalności lub dnia doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji ZRID rygoru natychmiastowej wykonalności albo dnia w którym decyzja ZRID stała się ostateczna, to wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości,
– w przypadku gdy decyzja ZRID dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10 000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości,
– jeżeli na wycenianej nieruchomości ustanowione są ograniczone prawa rzeczowe (mi.in. użytkowanie, służebność) to wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu pomniejsza się o kwotę równą wartości tych praw, wypłacaną osobom którym te prawa przysługiwały, – jeżeli na nieruchomości lub na prawie wieczystego użytkowania tej nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, to hipoteka ta wygasa w części dotyczącej nieruchomości przejmowanej pod drogę, a wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu pomniejsza się o odszkodowanie ustalone dla wierzyciela z tytułu wygaśnięcia hipoteki w wysokości świadczenia głównego wraz z odsetkami (w przypadku gdy zadłużenie z tytułu hipoteki przewyższa wartość nieruchomości to całość odszkodowania przysługuje wierzycielowi hipotecznemu – z pominięciem bonusów za wydanie nieruchomości, tj. dodatkowych 5% i 10 000,00 zł). W przypadku gdy przejmowana działka jest tylko częścią obciążonej hipoteką większej nieruchomości, na wniosek właściciela bądź użytkownika wieczystego wierzyciel hipoteczny może wyrazić zgodę, by całość odszkodowania otrzymał właściciel bądź użytkownik wieczysty (jeśli uzna, że odszkodowanie nie wpływa na zabezpieczenie kredytu).

W przypadku gdy decyzji ZRID nadany został rygor natychmiastowej wykonalności odwołanie się od decyzji ZRID którejkolwiek ze stron nie wstrzymuje obowiązku wydania nieruchomości i nie wstrzymuje uprawnień do rozpoczęcia robót budowlanych.

UWAGA!

Odszkodowanie za przejmowane nieruchomości przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (mi.in. użytkowanie, służebność, hipoteka). Osoby te ustalane są na podstawie ujawnionych w księdze wieczystej danych. Dlatego też, jeżeli w księdze wieczystej widnieją nieaktualne wpisy należy je zaktualizować. Zmiany mogą wynikać z takich sytuacji jak: nieujawnienie praw do spadku po osobie zmarłej, wykreślenie hipoteki, ustanie służebności. Jednocześnie zgodnie z przepisami Wojewoda zawiadamia właścicieli oraz użytkowników wieczystych o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji ZRID, o wydaniu decyzji ZRID oraz o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania na adres ujawniony w ewidencji gruntów i budynków we właściwym Starostwie Powiatowym. Wobec powyższego jeżeli w ewidencji gruntów i budynków widnieją nieaktualne wpisy (zwłaszcza dotyczące adresu zamieszkania lub adresu do korespondencji) należy je zaktualizować.

Wszelkie nieaktualne dane zawarte w księgach wieczystych lub ewidencji gruntów i budynków wpływają na wydłużenie całego procesu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania lub mogą powodować konieczność przekazania odszkodowania do depozytu sądowego.

Tzw. „resztówka”

Zgodnie z obowiązującymi przepisami w przypadku, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, zarządca drogi jest obowiązany do nabycia na wniosek właściciela tej części nieruchomości. Roszczenie o wykup tzw. „resztówki” ma charakter cywilnoprawny, co oznacza, że zgodnie z Kodeksem Cywilnym na właścicielu spoczywa obowiązek udowodnienia, że działka nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele.

Podstawy prawne:

Prowadzenie postępowania administracyjnego: ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

Ustalenie wysokości odszkodowania: ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Resztówka: art. 13 ust. 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

Dodatkowo, zwracamy się z uprzejmą prośbą do właścicieli nieruchomości przewidzianych do przejęcia pod przyszły pas drogowy Trasy Kaszubskiej o sprawdzenie w siedzibie Starostwa Powiatowego aktualności danych adresowych ujętych w ewidencji gruntów.

Istotne jest również sprawdzenie wpisów w księgach wieczystych. Zapisy w księdze wieczystej można sprawdzić na stronie internetowej https://ekw.ms.gov.pl/. W oparciu o dane zawarte w księgach wieczystych ustala się osoby, którym przysługuje odszkodowanie za przejmowane nieruchomości. Dlatego też wszelkie zmiany, wynikające z takich sytuacji jak: nieujawnienie praw do spadku po osobie zmarłej, wykreślenie hipoteki czy ustanie służebności, powinny zostać ujawnione w księgach wieczystych.

Brak aktualnych adresów właścicieli nieruchomości, niezgodność wpisów w księgach wieczystych z aktualnym stanem faktycznym i prawnym wpłyną na wydłużenie postępowania dotyczącego wypłaty odszkodowań za grunty przejęte pod drogę.